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文丨小石
编辑丨球球
清华大学国家金融研究院院长朱民前段时间在央视节目里说了句话，直接把最后一批还想炒房的人给敲醒了。
他说“如果你今天买房子，还想像1990年一样涨100倍，你永远没有信心，你一辈子没有信心，你的孙子都没有信心”。
这话听着有点扎心，但要是关注最近的楼市，就知道这不是危言耸听。
以前总听家里长辈说“买房闭着眼都能赚”，那时候楼市确实火，不管是新房还是二手房，只要入手基本都能涨。
可这几年完全不一样了，政策变了，市场也冷了。
今年前十个月，全国商品房卖出去的面积比去年少了不少，卖的钱也跌了些。
太平洋证券的报告还说，10月份70个城市里，新房和二手房价格都在往下走，新房每平降了点，二手房降得更多。
前10月卖房数据下滑，70城房价跌不停，闭眼买房赚钱的日子没了
本来想跟身边做房产中介的朋友聊聊，他说现在看房的人少了，成交更慢了。
以前一个月能开好几单，现在有时候半个月都没动静。
这背后其实是三个关键因素在影响楼市，政策方向、供给太多、需求不够，这三点凑到一起，买房的逻辑自然就变了。
先说说政策，国家现在不怎么靠大基建拉动经济了，转而往高科技产业上靠。
我有个在发改委工作的同学说，这是为了搞高附加值的产业链，不然以后遇到贸易战，核心技术被卡脖子就麻烦了。
而且国家还想让大家多消费，所以推了不少公租房、保租房政策。
现在租房市场里，这种便宜又好的房子能占15到20成，以后还要涨到30成以上。
这对租房的人是好事，但对新房和普通租房市场冲击不小，毕竟大家能租到便宜好房，谁还急着买房或者租贵的房子呢？
数据也能证明这点，从2021年开始，房地产行业就一直在萎缩，而像通信设备、高端制造这些高科技产业却在往上走。
工业生产、出口、基建投资这些指标，这几年年化增长都超过5%，可新房开工、销售这些房地产相关的事，年增长率都跌了5%以上。
国家的重心变了，楼市不再是“香饽饽”了。
再看供给端，虽然今年前十个月房地产开发投资降得比之前少了，创下这轮下跌以来的同期最低，但待售的房子还是很多。
全国待售的商品房有75606万平方米，这个数可能有点抽象，简单说就是够很多人住了。
更关键的是二手房市场，一线城市的二手房挂牌价在降，不少房东把房子拿去出租，这就分流了本来想买房或者租新房的人。
新房卖不出去，二手房又来抢租房生意，市场自然更冷。
最后是需求端，现在买房的人无非三种：刚需、改善、投资。
这三类人的想法完全不一样，刚需就是真的需要住，比如孩子要上学、要结婚，这种情况其实不用等所谓的“最低点”。
我邻居家孩子明年要上小学，最近就在看学区房，他说“再等学位就没了，只要价格合适就入手”，这其实很理性。
改善型需求就不一样了，要是手里有钱、收入稳定，想换个大的、环境好的房子，提升生活质量，那没问题。
但要是得把家底掏空，还得借不少钱换房，那真得慎重点，除非是核心地段的房子，不然很容易吃亏。
最惨的是投资的人，现在买住宅收租特别不划算。
我算了笔账，一套价值500万的房子，一年租金也就7万左右，租售比才1%到2%，还不如买银行理财。
而且房子不可能一直租出去，还要交物业费、维修费，算下来根本不赚钱。
真想吃租金，不如看看REITs，比如苏州那个恒泰租赁住房REIT，年化收益能到4%多，比租房靠谱多了。
Z世代不想买房，投资房产不如买REITs？买房需求早变了
现在年轻人对买房的想法也不一样了，我公司里的95后、00后，大多不想急着买房。
有个刚毕业的同事说“与其背几十年房贷，不如先把日子过好”。
2025年的《新生代购房者报告》也说，近六成年轻人觉得现在不是买房好时机，还有三成多会选择和朋友合伙买房，降低压力。
而且现在楼市分化得很明显，一线城市核心区的二手房还能卖得不错，价格也稳得住，但三四线城市的房子就很难卖了。
房企也开始变了，不再追求盖更多房子，而是往“好房子”上靠，比如盖低密度的洋房、智能社区，毕竟现在大家买房更看重居住体验，不是光看能不能涨了。
现在买房真的不能再抱着“增值赚钱”的想法了，而是要回归居住本身。
刚需该买就买，别等，改善看现金流，别冲动，投资就别碰住宅了，选REITs更稳妥。
以后楼市会进入“低增长、高品质、强分化”的阶段，买房的核心逻辑终将是“住得舒服”，而不是“涨得值钱”。
搞不清这点，很容易在楼市里栽跟头。
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