国资出手，万科暂时上岸配资头条官网，但故事才刚刚开始。
11月20日收盘后，三条公告并排弹出：国开行80亿元“保交楼”专项贷款到账、前海写字楼58亿元卖给华润、6亿美元债展期18个月获原则通过。钱、资产、时间，一口气全续上，市场第二天用涨停回应。可涨停只维持了一天，第三天高开低走，尾盘收绿，把追高的散户晾在山顶。有人喊“利空出尽是利好”，也有人嘀咕“只是拖延症晚期”，真相藏在数字缝隙里。
先说钱。80亿元利率2.1%，比银行给优质国企的流动贷款还低120个基点，等于国家直接贴钱让万科把楼交完。条件只有一个：长三角12个项目“楼花”必须如期交付，资金封闭运行，政府、银行、万科三方共管，像做心脏搭桥，管子插进去，血必须流到心肌，不能半路渗进别的血管。200亿专项债还没花完，再来80亿，表面看是“大水漫灌”，实际是“精准滴灌”，每一滴都有编号。
再说资产。前海写字楼原本叫“万科总部二期”，当年豪情万丈，要对着香港造一扇“世界门户”。如今门户变现金，58亿元，比评估价低12%，却比外面报价高8%，属于“割肉但没割到大动脉”。华润接盘，左手倒右手，国资内部消化，既保住账面利润，又避免市场价砸盘，相当于把豪宅挂给亲戚，不破坏小区成交均价。
最后说债。6亿美元债展期18个月，票面利率从4.2%抬到6.8%，乍一看万科吃亏，实则赢得“时间期权”。境外债权人愿意松口，是因为看到深铁站台、看到国开行打钱、看到楼盘复工，觉得“命可以续”，于是同意“高利续命”。这是今年首例混合所有制房企外债重组成功，模板效应比利息数字更值钱。
钱、资产、债务三条线暂时绷住，可危机怎么来的？一句话：万科把“安全垫”当成了“弹簧床”，跳得太高，忘了天花板是水泥做的。
2021年那一轮拿地，万科63%砸在新一线，比2019年猛增28个百分点。别人在三四线薄利多销，它跑去限价最严的城市玩高端，结果面粉贵、面包限价，利润像被夹在门缝里的三明治，扁得飞快。更糟的是，商业办公囤太多，现房库存里37%是写字楼、公寓、商场，行业平均才21%。这些“重资产”像冰箱，买回去就掉价，去化周期26个月，资金一睡就是两年。深圳、厦门几个项目，地价占售价60%以上，卖一套亏一套，越卖越亏。
杠杆玩得也险。2020到2022年，表外融资从420亿飙到1120亿，藏在合营企业里，审计一照灯，全部显形，等于穿着羽绒服下水，一沾水就沉。
国资不是白衣骑士，是急救医生，先做三件事：止血、输血、上夹板。
止血靠“股债联动”。深铁28亿贷款+50亿增持，持股比例拉到32%，距要约收购红线仅一步之遥，向市场喊话“不会倒”。输血靠“政府下单”。苏州、东莞平台公司按备案价85折收购万科人才公寓，一次性82亿，把库存变成保障房，既帮万科回款，又完成本地保障房指标，双赢。上夹板靠“供应链松绑”。水泥、钢筋、幕墙供应商账期统一延到240天，深圳国资担保，等于给下游打“缓释胶囊”，让现金流喘口气。
三件事做完，万科的“体质”仍比民企硬。同期龙湖发债3.65%，它发3.2%，45个基点就是市场给的“血统溢价”。监管部门内部流出的“白名单”显示，想被救，先满足两大硬杠：一二线项目占比超60%，管理费率低于6%。万科刚好踩线，恒大们只能望洋兴叹。但救命也讲代价：新任CFO来自大股东深投控，亿元支出“双签批”，万科正式迈入“准国资”时代，郁亮等管理层让渡部分财权，职业经理人黄金时代落幕。
市场用钱包投票，也分三派。债券派最乐观，境内“21万科02”两周飙18%，利差快速收敛；境外美元债仍打75折，国际派在看销售回款率，不到75%就下调评级，留足安全垫。股民派最分裂，涨停当天37%融资盘，次日61%还钱，短炒一把就跑，把反弹当反弹，不当反转。机构派多空对决，高盛喊“买入”，目标12.8元，惠誉死守BB-，一句话：国资兜底≠基本面反转，只够“活下来”，不够“活得好”。
故事讲到这儿，该把聚光灯从万科身上挪开。它像一面镜子，照出行业三条新铁律：
第一，城市能级≠安全等级。限价刀口下，一线也可能亏本，拿地前先把政策极限值算明白，再谈情怀。 第二，商业资产是“慢病”，平时无症状，下行期要命。住宅去化12个月、办公去化26个月，账上现金要按最慢的节奏打预算，否则就是“用活期覆盖定期”。 第三，国资入股不是“免死金牌”，而是“紧箍咒”。钱拿得越快，管理权让渡越多，未来三年，房企CEO要同时向市场、向政府、向债权人汇报，三套报表一个都不能错。
万科上岸了，船底仍有裂缝。80亿贷款要还，6.8%的美元债利息要付，销售回款率每个季度都将被显微镜放大。它像刚做完支架的病人，命保住了，可剧烈运动依旧危险。对于围观者，别急着拍手，也别急着唱衰，记住急救室里最常听见的那句话：接下来48小时，才是黄金观察期。
元鼎证券_元鼎证券官网入口_配资网上炒股配资平台提示：本文来自互联网，不代表本网站观点。
相关文章
相关评论
大盘指数行情走势
热点资讯